C’est la question que l’on me pose le plus souvent sur le CIOP : « concrètement, combien ma société récupère-t-elle si elle achète un appartement neuf à La Réunion ? » Voici un calcul pas à pas, avec les chiffres officiels de 2026, pour un T2 neuf loué vide.
La réponse courte
Avec le crédit d’impôt 244 quater W (CIOP), une société soumise à l’impôt sur les sociétés récupère 35 % du prix de revient hors taxes du logement, dans la limite d’un plafond de 3 295 € HT par m² en 2026. Pour un T2 neuf à 180 000 € HT, cela représente 63 000 €, remboursables par l’administration fiscale si la société n’a pas assez d’impôt à payer. En contrepartie, le logement doit être loué vide pendant 5 ans, comme résidence principale du locataire, avec un loyer plafonné.
Le calcul pas à pas sur un T2 neuf
Prenons un exemple simple : une société à l’IS achète sur plan (VEFA) un T2 de 45 m² habitables avec une varangue (terrasse couverte) de 10 m², au prix de revient de 180 000 € HT, frais d’acquisition exclus.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| 1. Surface retenue | 45 m² + 10 m² de varangue (prise en compte jusqu’à 14 m²) | 55 m² |
| 2. Plafond de la base | 55 m² × 3 295 € HT | 181 225 € |
| 3. Base retenue | Le prix (180 000 €) est sous le plafond | 180 000 € |
| 4. Crédit d’impôt | 180 000 € × 35 % | 63 000 € |
Ici, le prix au m² reste sous le plafond : le crédit d’impôt atteint donc 35 % du prix HT. Pour des logements plus chers au m², il représente en pratique plutôt 20 à 25 % du prix d’achat. Si le prix avait dépassé le plafond (par exemple 200 000 € pour la même surface), la base aurait été limitée à 181 225 €, soit un crédit d’impôt de 63 429 €.
Quand l’argent est-il versé ?
Pour un achat sur plan, le crédit d’impôt n’attend pas la livraison. Il est accordé au rythme du chantier :
- 70 % à l’achèvement des fondations, soit 44 100 € dans notre exemple (en pratique versés dans les 7 à 8 mois qui suivent, à la clôture du premier exercice de la société) ;
- 20 % à la mise hors d’eau de l’immeuble, soit 12 600 € ;
- le solde à la livraison, calculé sur le prix de revient définitif, soit 6 300 €.
Pour un logement déjà achevé, le crédit d’impôt est accordé en une fois, l’année de sa mise en service.
Les conditions à respecter pendant 5 ans
- La société doit être soumise à l’impôt sur les sociétés et exercer son activité à La Réunion (un particulier peut en créer une, voir la question fréquente plus bas) ;
- le logement est loué vide, dans les 12 mois qui suivent son achèvement ou son acquisition ;
- le locataire en fait sa résidence principale, avec un loyer et des ressources plafonnés ;
- le logement est conservé et loué au moins 5 ans. En cas de vente anticipée, le crédit d’impôt peut être repris.
Ces conditions sont détaillées sur notre page CIOP à La Réunion.
Et avec le Girardin IS ?
Une société dont le chiffre d’affaires est inférieur à 20 M€ peut aussi choisir le Girardin IS (article 217 undecies du CGI), la défiscalisation au sens strict. Le mécanisme est différent : au lieu d’un crédit d’impôt, elle déduit 100 % du prix de revient de son résultat imposable. Sur notre T2, la société déduit 180 000 € de son résultat : avec un impôt sur les sociétés au taux normal de 25 %, l’économie est d’environ 45 000 €, à condition d’avoir un résultat suffisant pour absorber la déduction.
Dans la plupart des cas, le crédit d’impôt 244 quater W est plus avantageux et plus simple, car il est remboursable même sans bénéfice. Le Girardin IS peut toutefois intéresser une société qui dégage un résultat important. Le choix se fait toujours avec votre expert-comptable.
Questions fréquentes
Un particulier peut-il bénéficier du CIOP sur un T2 neuf ?
Oui, en passant par une société. Le crédit d’impôt est réservé aux entreprises, mais toute personne physique, en Métropole ou à La Réunion, peut y accéder : nos partenaires juristes et experts-comptables créent pour elle une société soumise à l’IS, domiciliée à La Réunion et dédiée à l’investissement. Voir la démarche.
Le crédit d’impôt est-il remboursé si ma société ne paie pas assez d’impôt ?
Oui. La part du crédit d’impôt qui dépasse l’impôt dû est remboursée à la société. C’est l’un des grands atouts du 244 quater W.
Le plafond de 3 295 € par m² change-t-il chaque année ?
Il est en principe revalorisé au 1er janvier selon l’indice du coût de la construction. Pour 2026, l’indice ayant baissé, le plafond de 2025 (3 295 € HT par m²) a été reconduit.
Faites le calcul pour votre projet
Notre simulateur 244 quater W calcule le crédit d’impôt sur le logement de votre choix en quelques secondes. Vous pouvez aussi consulter nos programmes neufs à La Réunion éligibles, ou nous appeler au 06 10 97 57 54.
Sources : article 244 quater W du CGI ; BOI-BIC-RICI-10-160-20 (taux de 35 % pour les sociétés à l’IS, versement en VEFA) ; BOI-IR-RICI-80-20-10 § 130 (plafond 2026 de 3 295 € HT par m²). Exemple simplifié, à valider avec votre expert-comptable. Mise à jour : novembre 2026.