Fiscalité outre-mer · Lois en vigueur en 2026
Les dispositifs fiscaux pour investir dans le neuf à La Réunion
Crédit d’impôt de 35 % ou déduction de 100 % du prix : pour les sociétés, La Réunion offre les leviers fiscaux les plus puissants de France. Voici ce qui s’applique réellement aujourd’hui, pour qui, et à quelles conditions.
- Quel dispositif pour vous ?
- 244 quater W
- Girardin IS
- Résidence principale
- Dispositifs fermés
- Questions fréquentes
Mise à jour : octobre 2026, d’après le Code général des impôts et la loi de finances pour 2026.
Quel dispositif selon votre profil ?
Le bon dispositif dépend d’abord de qui achète : une société soumise à l’impôt sur les sociétés, ou un particulier qui achète pour y vivre.
| Votre profil | Dispositif | Avantage | Engagement |
|---|---|---|---|
| Société à l’IS (toute taille) | Crédit d’impôt 244 quater W | 35 % du prix de revient (plafonné), en crédit d’impôt remboursable | Location nue 5 ans, loyers plafonnés |
| Société à l’IS, chiffre d’affaires < 20 M€ | Girardin IS (217 undecies) | Déduction de 100 % du prix de revient (plafonné) du résultat imposable | Location nue 5 ans, loyers plafonnés |
| Particulier qui investit | Via une société à l’IS | Accès au 244 quater W ou au Girardin IS par la société | Celui du dispositif choisi |
| Particulier qui achète pour y vivre | Résidence principale | Prêt à taux zéro possible, frais de notaire réduits dans le neuf | Occupation à titre principal |
Le crédit d’impôt 244 quater W en 4 chiffres
01
Sociétés à l’impôt sur les sociétés
Le crédit d’impôt 244 quater W
C’est aujourd’hui le dispositif phare pour les sociétés qui investissent dans le logement neuf à La Réunion. La société achète un logement neuf, le loue vide pendant 5 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale, et reçoit en échange un crédit d’impôt de 35 %.
35 %du prix de revient HT
3 295 €HT par m² : plafond 2026
5 ansde location nue
Remboursablepar l’administration fiscale
Pour qui ?
Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés qui exercent leur activité dans le département où se trouve le logement, donc à La Réunion. Les sociétés dont le chiffre d’affaires dépasse 20 M€ passent obligatoirement par ce crédit d’impôt. En dessous, il s’obtient sur option, à la place du Girardin IS.
Comment est calculé l’avantage ?
- Base : prix de revient du logement, hors taxes, hors frais et commissions d’acquisition, diminué des aides publiques.
- Plafond : 3 295 € HT par m² en 2026. La surface retenue est la surface habitable, augmentée de la varangue (terrasse couverte) dans la limite de 14 m².
- Taux : 35 % pour une société à l’IS.
- Remboursable : le crédit d’impôt est remboursé par l’administration fiscale. La créance peut aussi être cédée à une banque pour préfinancer l’opération.
Quand le crédit d’impôt est-il versé ?
- Logement neuf achevé : l’année de sa mise en service.
- Achat sur plan (VEFA) ou construction : 70 % l’année où les fondations sont achevées, 20 % l’année de la mise hors d’eau, le solde l’année de la livraison.
Conditions à respecter
- Louer le logement vide dans les 12 mois suivant son achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure), pendant 5 ans au moins.
- Le locataire en fait sa résidence principale ; le loyer et ses ressources respectent des plafonds fixés par décret (logement intermédiaire).
- L’immeuble doit être achevé dans les 3 ans suivant l’achèvement des fondations.
- Un agrément préalable du ministère est nécessaire au-delà de certains montants par programme.
Exemple simplifié : un T3 de 65 m² + 12 m² de varangue, acheté 290 000 € HT. Base plafonnée : 77 m² × 3 295 € = 253 715 €. Crédit d’impôt : 253 715 € × 35 % = 88 800 € environ. Faites votre propre calcul avec notre simulateur.
Source : article 244 quater W du CGI ; imputation et restitution : article 199 ter U et article 220 Z quater du CGI ; plafond 2026 : BOI-IR-RICI-80-20-10.
02
Sociétés à l’IS · chiffre d’affaires inférieur à 20 M€
Le Girardin IS (article 217 undecies)
Souvent appelé « Girardin IS », ce dispositif permet à une société d’acheter un logement neuf à La Réunion et de déduire de son résultat imposable la totalité de son prix de revient (dans la limite du plafond au m²), l’année de la mise en service ou de l’achèvement des fondations en cas d’achat sur plan.
100 %du prix de revient déduit du résultat
< 20 M€de chiffre d’affaires pour la société
5 ansde location nue en résidence principale
2029fin du dispositif
Comment ça marche ?
- La déduction réduit le bénéfice imposable : l’économie d’impôt dépend donc du taux d’IS de la société (25 % au taux normal).
- Si la déduction crée un déficit, celui-ci est reportable selon les règles habituelles.
- La base est la même que pour le 244 quater W : prix de revient HT, plafonné à 3 295 € HT/m² en 2026.
- En achat sur plan, la déduction intervient l’exercice où les fondations sont achevées ; l’immeuble doit ensuite être achevé dans les 2 ans.
Girardin IS ou crédit d’impôt 244 quater W ?
Pour une société à l’IS au taux normal, le crédit d’impôt de 35 % est en général plus avantageux qu’une déduction à 100 % (qui économise 25 % d’impôt). Le Girardin IS peut rester intéressant dans certaines configurations (déficits, groupe de sociétés). Choisir l’un exclut l’autre pour le même programme : nous vous aidons à comparer.
Source : article 217 undecies du CGI.
03
Particuliers · acheter pour y vivre
Acheter sa résidence principale dans le neuf
Acheter un logement neuf pour y habiter n’ouvre plus droit à une réduction d’impôt, mais plusieurs aides allègent le coût de l’opération :
- Prêt à taux zéro (PTZ) : pour une première acquisition, sous conditions de ressources ; depuis avril 2025, il finance les logements neufs, appartements comme maisons, sur tout le territoire.
- Frais de notaire réduits : environ 2 à 3 % du prix dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
- Garanties du neuf : garantie de parfait achèvement, biennale et décennale ; normes thermiques et paracycloniques récentes.
- Location-accession : certains programmes permettent de devenir propriétaire progressivement, après une phase de location.
Plusieurs programmes de notre sélection conviennent à un achat en résidence principale : voir les programmes.
Pour éviter les confusions
Les dispositifs qui ne s’appliquent plus à La Réunion
- Pinel et Pinel outre-mer (article 199 novovicies) : fermé depuis le 1er janvier 2025.
- Girardin logement social pour les particuliers (article 199 undecies C) : il ne s’applique plus en Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte et à La Réunion depuis le 24 septembre 2018 (il reste ouvert dans les collectivités du Pacifique, à Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Saint-Pierre-et-Miquelon jusqu’en 2029).
- Girardin logement « libre » ou intermédiaire pour les particuliers (article 199 undecies A) : fermé depuis fin 2017 pour l’achat de logements neufs. Seuls les travaux de réhabilitation de logements de plus de 20 ans restent éligibles jusqu’en 2029.
Sources : article 199 undecies C, IX ; article 199 undecies A, 1 et 6 du CGI.
Questions fréquentes
Un particulier peut-il bénéficier du 244 quater W ?
Non, pas directement : le crédit d’impôt est réservé aux entreprises. Un particulier peut en revanche investir au travers d’une société soumise à l’IS (par exemple une SAS ou une SARL) qui exerce son activité à La Réunion. Le montage doit être étudié avec votre expert-comptable.
Le 244 quater W est-il plafonné par les niches fiscales ?
Non. Le plafonnement global des niches fiscales (10 000 € et 18 000 € outre-mer) concerne l’impôt sur le revenu des particuliers. Le crédit d’impôt 244 quater W et le Girardin IS s’appliquent à l’impôt sur les sociétés.
Que se passe-t-il si je vends avant la fin de l’engagement ?
L’avantage fiscal est repris (remboursé) l’année où l’engagement de location n’est plus respecté, sauf cas particuliers prévus par la loi (décès, reprise par un autre exploitant dans les mêmes conditions…).
Peut-on cumuler plusieurs dispositifs sur un même logement ?
Non. Chaque logement relève d’un seul dispositif : pour un même programme, la société choisit entre le crédit d’impôt 244 quater W et le Girardin IS.
Comment savoir quels programmes sont éligibles ?
Chaque fiche programme indique les dispositifs possibles. Nos conseillers vérifient avec vous l’éligibilité du lot choisi (surface, varangue, plafonds de loyer) avant toute réservation.
Faites étudier votre projet
Un conseiller AGL Immo calcule avec vous l’avantage fiscal réel, lot par lot, et vous accompagne jusqu’à la livraison.
Les informations de cette page sont données à titre général, à partir des textes en vigueur en octobre 2026. Elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé : l’avantage dépend de votre situation. Rapprochez-vous de votre conseiller ou de votre expert-comptable avant d’investir. Tout investissement comporte des risques ; le non-respect des engagements de location entraîne la perte de l’avantage fiscal.