La loi de finances pour 2026 a confirmé les avantages fiscaux réservés à l’outre-mer jusqu’en 2029, malgré les tentatives de rabot envisagées pendant le débat budgétaire. Pour une société qui veut investir dans le logement neuf à La Réunion, deux dispositifs dominent : le crédit d’impôt 244 quater W et le Girardin IS. Comment choisir ?
Le crédit d’impôt 244 quater W : 35 %, remboursable
Une société soumise à l’impôt sur les sociétés et active à La Réunion achète un logement neuf, le loue vide pendant 5 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale, avec un loyer plafonné. En échange, elle obtient un crédit d’impôt de 35 % du prix de revient hors taxes, retenu dans la limite de 3 295 € HT par m² en 2026.
- Il est remboursable : si le crédit dépasse l’impôt dû, l’administration fiscale rembourse l’excédent.
- Il est versé tôt : en achat sur plan, 70 % du crédit est acquis dès l’achèvement des fondations, 20 % à la mise hors d’eau et le solde à la livraison.
- Il est obligatoire au-delà de 20 M€ de chiffre d’affaires, et optionnel en dessous.
Exemple : pour un T3 de 65 m² avec 12 m² de varangue, la base retenue est de 77 m² × 3 295 € = 253 715 €, soit un crédit d’impôt d’environ 88 800 €. Notre simulateur fait le calcul pour vous en quelques secondes.
Le Girardin IS : 100 % du prix déduit du résultat
Les sociétés à l’IS dont le chiffre d’affaires est inférieur à 20 M€ peuvent aussi choisir le Girardin IS (article 217 undecies du CGI) : elles déduisent de leur résultat imposable 100 % du prix de revient du logement, dans la même limite de 3 295 € HT/m², avec le même engagement de location de 5 ans.
Le match : lequel rapporte le plus ?
| Crédit d’impôt 244 quater W | Girardin IS | |
|---|---|---|
| Mécanisme | Crédit d’impôt | Déduction du résultat imposable |
| Avantage pour 253 715 € de base | ≈ 88 800 € (35 %) | ≈ 63 400 € d’IS économisé (au taux de 25 %) |
| Si l’impôt est insuffisant | Excédent remboursé | Déficit reportable |
| Sociétés concernées | Toutes les sociétés à l’IS | CA inférieur à 20 M€ |
| Fin du dispositif | 31/12/2029 | 31/12/2029 |
Dans la plupart des cas, le crédit d’impôt de 35 % l’emporte. Le Girardin IS garde son intérêt dans certaines configurations (groupes de sociétés, résultats importants imposés au taux normal, stratégie de déficits). Les deux ne se cumulent pas sur un même programme.
Et pour habiter à La Réunion ?
Pour un achat en résidence principale, il n’y a plus de réduction d’impôt, mais le prêt à taux zéro (élargi aux logements neufs sur tout le territoire depuis avril 2025), des frais de notaire réduits dans le neuf et les garanties constructeur rendent l’opération attractive.
Notre conseil
Commencez par vérifier la structure : la société doit être soumise à l’IS et exercer son activité à La Réunion. Choisissez ensuite le lot : surface, varangue et prix au m² ont un impact direct sur la base de calcul. Faites valider le montage par votre expert-comptable avant de réserver.
Parlons de votre projet
Nos conseillers comparent pour vous les deux dispositifs, lot par lot, parmi plus de 20 programmes neufs à La Réunion.
Article rédigé à partir du Code général des impôts (articles 244 quater W, 199 ter U et 217 undecies) et de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Informations générales, ne constituant pas un conseil fiscal personnalisé. Tous les dispositifs en détail.