Crédit d’impôt outre-mer · Lois en vigueur en 2026
CIOP à La Réunion : un crédit d’impôt de 35 % pour investir dans le neuf
Le CIOP (crédit d’impôt 244 quater W) est aujourd’hui le levier fiscal le plus puissant pour investir dans le logement neuf à La Réunion : 35 % du prix de revient hors taxes, plafonné par m², remboursés par l’État, soit en pratique 20 à 25 % du prix d’achat. Il est ouvert aux sociétés à l’IS et aux particuliers de Métropole ou de La Réunion, via une société créée à cet effet. Ce n’est pas une défiscalisation, c’est un crédit d’impôt.
- Qu’est-ce que le CIOP ?
- Calcul et conditions
- La démarche en 8 étapes
- Un levier d’optimisation fiscale
- CIOP ou Girardin IS ?
- Simulateur
- Questions fréquentes
Mise à jour : novembre 2026, d’après le Code général des impôts et la loi de finances pour 2026.
Qu’est-ce que le CIOP ? Un crédit d’impôt, pas une défiscalisation
Le CIOP, ou crédit d’impôt en faveur des investissements productifs outre-mer, est prévu à l’article 244 quater W du Code général des impôts. Pour le logement neuf à La Réunion, il permet à une société soumise à l’impôt sur les sociétés de récupérer 35 % du prix de revient hors taxes de son investissement, dans la limite de 3 295 € HT par m² en 2026 (soit environ 3 575 € TTC avec la TVA à 8,5 %). Selon le prix et la surface du logement, le crédit d’impôt représente en pratique entre 20 et 25 % du prix d’achat.
Une défiscalisation réduit le résultat imposable. Le CIOP, lui, est un crédit d’impôt : il vient en déduction de l’impôt dû, et la part qui dépasse cet impôt est remboursée par l’État. Une société peut donc en profiter même sans bénéfice. C’est ce qui en fait l’outil d’optimisation fiscale le plus efficace pour investir dans le neuf à La Réunion.
Vous cherchez une défiscalisation au sens strict, c’est-à-dire la déduction du prix de l’investissement du résultat imposable ? Voir notre page défiscalisation à La Réunion : le Girardin IS.
Le crédit d’impôt 244 quater W en 4 chiffres
01
Sociétés à l’impôt sur les sociétés
Le crédit d’impôt 244 quater W
C’est aujourd’hui le dispositif phare pour les sociétés qui investissent dans le logement neuf à La Réunion. La société achète un logement neuf, le loue vide pendant 5 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale, et reçoit en échange un crédit d’impôt de 35 %.
35 %du prix de revient HT
3 295 €HT par m² : plafond 2026
5 ansde location nue
Remboursablepar l’administration fiscale
Pour qui ?
Les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés qui exercent leur activité dans le département où se trouve le logement, donc à La Réunion. Les particuliers, en Métropole comme à La Réunion, y ont aussi accès : nos partenaires juristes et experts-comptables créent pour eux une société soumise à l’IS, domiciliée à La Réunion et dédiée à l’investissement. Les sociétés dont le chiffre d’affaires dépasse 20 M€ passent obligatoirement par ce crédit d’impôt. En dessous, il s’obtient sur option, à la place du Girardin IS.
Comment est calculé l’avantage ?
- Base : prix de revient du logement, hors taxes, hors frais et commissions d’acquisition, diminué des aides publiques.
- Plafond : 3 295 € HT par m² en 2026. La surface retenue est la surface habitable, augmentée de la varangue (terrasse couverte) dans la limite de 14 m².
- Taux : 35 % pour une société à l’IS.
- Remboursable : le crédit d’impôt est remboursé par l’administration fiscale. La créance peut aussi être cédée à une banque pour préfinancer l’opération.
Quand le crédit d’impôt est-il versé ?
- Logement neuf achevé : l’année de sa mise en service.
- Achat sur plan (VEFA) ou construction : 70 % à l’achèvement des fondations (en pratique versés dans les 7 à 8 mois qui suivent, à la clôture du premier exercice de la société), 20 % à la mise hors d’eau, le solde (environ 10 %) à la remise des clés.
Conditions à respecter
- Louer le logement vide dans les 12 mois suivant son achèvement (ou son acquisition si elle est postérieure), pendant 5 ans au moins.
- Le locataire en fait sa résidence principale ; le loyer et ses ressources respectent des plafonds fixés par décret (logement intermédiaire).
- L’immeuble doit être achevé dans les 3 ans suivant l’achèvement des fondations.
- Un agrément préalable du ministère est nécessaire au-delà de certains montants par programme.
Exemple simplifié : un T3 de 65 m² + 12 m² de varangue, acheté 290 000 € HT. Base plafonnée : 77 m² × 3 295 € = 253 715 €. Crédit d’impôt : 253 715 € × 35 % = 88 800 € environ. Faites votre propre calcul avec notre simulateur.
Source : article 244 quater W du CGI ; imputation et restitution : article 199 ter U et article 220 Z quater du CGI ; plafond 2026 : BOI-IR-RICI-80-20-10.
Faire un CIOP depuis la Métropole ou La Réunion : la démarche en 8 étapes
Le CIOP n’est pas réservé aux entreprises réunionnaises. Que vous viviez en Métropole ou à La Réunion, vous pouvez en bénéficier grâce à une société créée pour l’occasion. Christine Gaudy, qui accompagne les investisseurs à La Réunion depuis 1983, et ses partenaires vous guident à chaque étape :
- Être bien conseillé : le CIOP est un dispositif très encadré. AGL Immo travaille avec un cabinet spécialisé, parfait connaisseur de ce dispositif.
- Créer la société : notre partenaire crée une société soumise à l’IS, domiciliée à La Réunion, dont l’objet exclusif est l’acquisition de logements destinés à la location dans le cadre du CIOP.
- Choisir le logement : un bien neuf, en VEFA ou achevé, parmi les programmes sélectionnés avec rigueur par AGL Immo.
- Respecter chaque étape du dispositif avec notre partenaire juriste, pour bénéficier du crédit d’impôt de 35 % du prix, plafonné à 3 295 € HT par m² en 2026.
- Confier les démarches : mandaté par vous, notre partenaire réalise les demandes et déclarations nécessaires, en temps et en heure.
- Recevoir le crédit d’impôt sur le compte de la société : 70 % dans les 7 à 8 mois suivant l’achèvement des fondations, à la clôture de son premier exercice, puis 20 % à la mise hors d’eau et le solde à la remise des clés.
- Louer le logement dans les 12 mois suivant son achèvement, ou suivant la signature de l’acte si elle a lieu après, pendant 5 ans au moins, en respectant les plafonds de loyer et de ressources.
- Être accompagné sur place : nos partenaires à La Réunion assurent avec vous la réception du logement, les réserves éventuelles, la mise en location et la gestion. Ils disposent des assurances requises et ont fait leurs preuves depuis de nombreuses années.
Chaque dossier fait l’objet d’une étude personnalisée. Lire notre guide : faire un CIOP à La Réunion depuis la Métropole →
Le CIOP, un levier d’optimisation fiscale pour votre société
Pour une société soumise à l’IS (SAS, SARL, SCI ayant opté pour l’IS…), le CIOP est un levier fiscal rare : il permet d’investir dans l’immobilier neuf en récupérant une part importante du prix, souvent 20 à 25 % du prix d’achat. Vous êtes un particulier ? La société est créée pour vous à La Réunion.
- Un gain connu à l’avance : 35 % du prix de revient HT plafonné, quel que soit le résultat de la société.
- Une trésorerie rapide : en achat sur plan, 70 % du crédit d’impôt dès l’achèvement des fondations, avant même la livraison.
- Un crédit d’impôt remboursable : la part qui dépasse l’impôt dû est remboursée, et la créance peut être cédée à une banque pour préfinancer l’opération.
- Un patrimoine qui reste à la société : après 5 ans de location, le logement reste un actif de la société, avec les loyers perçus pendant toute la période.
- Une optimisation fiscale encadrée : un dispositif prévu par la loi et commenté par l’administration fiscale (BOFiP), sans montage complexe.
AGL Immo et ses partenaires juristes et experts-comptables préparent le montage avec vous, et AGL Immo sélectionne les programmes éligibles.
CIOP ou Girardin IS : quel levier fiscal choisir ?
Pour une société à l’IS au taux normal, le CIOP est en général plus avantageux que le Girardin IS : 35 % récupérés, contre 25 % d’impôt économisé sur le même montant. Le Girardin IS peut rester intéressant pour une société qui dégage un résultat important.
| CIOP (244 quater W) | Girardin IS (217 undecies) | |
|---|---|---|
| Nature | Crédit d’impôt remboursable | Défiscalisation : déduction du résultat imposable |
| Avantage | 35 % du prix de revient HT, plafonné | 100 % du prix de revient HT, plafonné, déduit avant calcul de l’IS |
| Sociétés concernées | Sociétés à l’IS (obligatoire au-delà de 20 M€ de chiffre d’affaires) | Sociétés à l’IS dont le chiffre d’affaires est inférieur à 20 M€ |
| Sur un T2 à 180 000 € HT | 63 000 € de crédit d’impôt | 180 000 € déduits, soit environ 45 000 € d’IS en moins (taux de 25 %) |
| Si la société ne paie pas d’impôt | Le crédit d’impôt est remboursé | La déduction crée un déficit reportable |
| Engagement | 5 ans de location nue, résidence principale du locataire, loyers plafonnés | Identique |
Comprendre le Girardin IS → · Voir le calcul détaillé sur un T2 neuf →
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Saisissez le prix HT et les surfaces du logement.
Prix HT 0 € → soit 0 € TTC (TVA 8,5 %)
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soit 35 % de la base retenue · neuf achevé
- Prix HT
- 0 €
- Prix TTC (TVA 8,5 %)
- 0 €
- Surface retenue
- 0 m²
- Plafond (3 295 € HT/m²)
- 0 €
- Base retenue
- 0 €
- Loyer mensuel maximal
- 0 €
Versement du crédit d’impôt
Simulation indicative, qui ne constitue ni un conseil fiscal ni un engagement. Plafonds 2026 : 3 295 € HT/m² de surface habitable (varangue dans la limite de 14 m²), loyer maximal 211 €/m²/an. Le crédit d’impôt 244 quater W bénéficie aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés ; son montant définitif dépend du prix de revient réel, des aides publiques éventuelles et de l’instruction du dossier par l’administration fiscale. Sources : CGI art. 244 quater W, BOFiP.
Questions fréquentes sur le CIOP
Le CIOP est-il une défiscalisation ?
Non. On parle souvent de « défiscalisation » à La Réunion, mais le CIOP est un crédit d’impôt : il ne réduit pas le résultat imposable, il vient en déduction de l’impôt dû, et l’excédent est remboursé. La défiscalisation au sens strict, pour une société, c’est le Girardin IS.
Qu’est-ce que le CIOP ?
CIOP est le nom couramment utilisé pour le crédit d’impôt en faveur des investissements productifs outre-mer, prévu à l’article 244 quater W du CGI. Pour le logement neuf à La Réunion, il permet à une société soumise à l’impôt sur les sociétés de récupérer 35 % du prix de revient hors taxes, dans la limite de 3 295 € HT par m² en 2026, avec un engagement de location de 5 ans.
Le CIOP est-il remboursé si ma société ne paie pas d’impôt ?
Oui. La part du crédit d’impôt qui dépasse l’impôt dû est remboursée à la société. C’est l’une des grandes différences avec une défiscalisation, qui n’a d’intérêt que si la société a un résultat imposable.
Un particulier peut-il bénéficier du CIOP ?
Oui, en passant par une société. Le crédit d’impôt est réservé aux entreprises, mais toute personne physique, en Métropole ou à La Réunion, peut y accéder : nos partenaires juristes et experts-comptables créent pour elle une société soumise à l’IS, domiciliée à La Réunion et dédiée à l’investissement.
Je vis en Métropole : puis-je faire un CIOP à La Réunion ?
Oui. La société est créée et domiciliée à La Réunion par notre partenaire, qui se charge aussi des démarches et déclarations. AGL Immo et ses partenaires sur place s’occupent de la réception du logement, de sa mise en location et de sa gestion : vous n’avez pas besoin d’être sur l’île.
Combien récupère-t-on réellement avec le CIOP ?
Le crédit d’impôt est égal à 35 % du prix de revient hors taxes, plafonné à 3 295 € HT par m² en 2026 (environ 3 575 € TTC). En pratique, selon le prix du logement et sa surface, il représente le plus souvent entre 20 et 25 % du prix d’achat : plus le prix au m² dépasse le plafond, plus la part remboursée diminue. Notre simulateur fait le calcul pour chaque logement.
Le 244 quater W est-il plafonné par les niches fiscales ?
Non. Le plafonnement global des niches fiscales (10 000 € et 18 000 € outre-mer) concerne l’impôt sur le revenu des particuliers. Le crédit d’impôt 244 quater W et le Girardin IS s’appliquent à l’impôt sur les sociétés.
Que se passe-t-il si je vends avant la fin de l’engagement ?
L’avantage fiscal est repris (remboursé) l’année où l’engagement de location n’est plus respecté, sauf cas particuliers prévus par la loi (décès, reprise par un autre exploitant dans les mêmes conditions…).
Peut-on cumuler plusieurs dispositifs sur un même logement ?
Non. Chaque logement relève d’un seul dispositif : pour un même programme, la société choisit entre le crédit d’impôt 244 quater W et le Girardin IS.
Comment savoir quels programmes sont éligibles ?
Chaque fiche programme indique les dispositifs possibles. Nos conseillers vérifient avec vous l’éligibilité du lot choisi (surface, varangue, plafonds de loyer) avant toute réservation.
Faites étudier votre projet
Un conseiller AGL Immo calcule avec vous l’avantage fiscal réel, lot par lot, et vous accompagne jusqu’à la livraison.
Les informations de cette page sont données à titre général, à partir des textes en vigueur en octobre 2026. Elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé : l’avantage dépend de votre situation. Rapprochez-vous de votre conseiller ou de votre expert-comptable avant d’investir. Tout investissement comporte des risques ; le non-respect des engagements de location entraîne la perte de l’avantage fiscal.