Malraux et Monuments historiques : investir dans la pierre de caractère

Réduction d’impôt · article 199 tervicies du CGI

La loi Malraux

La loi Malraux récompense la restauration complète d’un immeuble situé dans un secteur protégé. Vous achetez un lot dans un immeuble à restaurer ; une partie importante du prix correspond aux travaux, et ce sont ces travaux qui ouvrent droit à la réduction d’impôt.

Où peut-on investir ?

• Dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé : réduction de 30 %.
• Dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, ou dont la restauration a été déclarée d’utilité publique : réduction de 22 %.

Comment est calculé l’avantage ?

• Les dépenses retenues sont les travaux de restauration, imposés ou autorisés par l’architecte des Bâtiments de France, ainsi que certaines charges (réparation, amélioration, frais d’association foncière urbaine).
• Elles sont prises en compte à partir du permis de construire et jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivante, dans la limite de 400 000 € par contribuable sur 4 années consécutives.
• La réduction s’impute l’année du paiement des travaux ; si elle dépasse l’impôt dû, le solde est reportable sur les 3 années suivantes.
• Avantage majeur : la réduction Malraux n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Elle peut atteindre 120 000 € (30 % de 400 000 €) sur 4 ans.

Vos engagements

• Louer le logement nu, comme résidence principale du locataire, pendant 9 ans, dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
• Ne pas louer à un membre de votre foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant.
• Si vous investissez via une société civile, conserver vos parts jusqu’à la fin de l’engagement.

Source : article 199 tervicies du CGI.

Déduction du revenu global · articles 156 et 156 bis du CGI

Le régime des Monuments historiques

Un immeuble classé ou inscrit au titre des Monuments historiques (ou agréé par le ministère) bénéficie du régime fiscal le plus favorable du patrimoine immobilier : les travaux de restauration et les charges sont déductibles du revenu global, sans plafond.

Comment ça fonctionne ?

• Quand le bien est loué, les travaux et les charges foncières forment un déficit imputable sur le revenu global sans la limite habituelle du déficit foncier.
• Le régime n’est pas concerné par le plafonnement global des niches fiscales.
• L’économie d’impôt dépend donc directement de votre tranche marginale d’imposition : plus vous êtes imposé, plus l’avantage est élevé.
• Les travaux sont conduits sous le contrôle des services de l’État (DRAC, architecte des Bâtiments de France).

Les conditions

• Conserver le bien pendant au moins 15 ans à compter de son acquisition.
• Pour un immeuble divisé en lots (copropriété), un agrément du ministère du Budget est nécessaire, après avis du ministère de la Culture.
• Le bien ne peut pas être détenu par une société soumise à l’IS ni en démembrement de propriété (sauf exceptions).

Bon à savoir : l’immeuble peut aussi être transmis en exonération de droits de succession, sous réserve d’une convention conclue avec l’État (article 795 A du CGI).

Sources : articles 156 (I-1° et II-1° ter) et 156 bis du CGI ; article 795 A du CGI.

À connaître aussi

Le déficit foncier

Hors secteur protégé, la rénovation d’un logement ancien loué nu permet de déduire les travaux des loyers. Si les charges dépassent les loyers, le déficit s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, et de 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A à D, payés jusqu’au 31 décembre 2027.

Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation.

Source : article 156, I-3° du CGI ; prorogation du plafond de 21 400 € par la loi de finances pour 2026.