Soleil, prix plus doux, rendements attractifs : l’Espagne attire de plus en plus d’investisseurs français. Mais la France, et en particulier La Réunion avec ses avantages fiscaux, a de sérieux arguments. Alors, où votre argent travaille-t-il le mieux ? Réponse en cinq critères.
1. Le rendement locatif
En Espagne, la rentabilité locative brute moyenne du logement atteint 6,7 % au premier trimestre 2026 selon le portail idealista, avec de fortes différences selon les villes : 7,5 % à Murcie, 7,3 % à Lleida, mais 5,2 % à Barcelone.
En France métropolitaine, les rendements bruts sont généralement plus faibles dans les grandes villes, où les prix au m² sont élevés. À La Réunion, l’intérêt se mesure surtout par l’avantage fiscal, qui réduit fortement le coût réel de l’investissement.
2. Les frais d’achat
| Espagne | France | |
|---|---|---|
| Logement neuf | TVA (IVA) de 10 % + droits d’enregistrement (AJD) de 0,5 à 2 % selon la région | Frais de notaire d’environ 2 à 3 % (TVA incluse dans le prix) |
| Logement ancien | Taxe de transmission (ITP) de 6 à 11 % selon la région | Frais de notaire d’environ 7 à 8 % |
| Taxe foncière | IBI : 0,3 à 1,1 % de la valeur cadastrale | Taxe foncière, variable selon la commune |
3. La fiscalité des loyers
- En Espagne, un propriétaire résident de l’Union européenne paie 19 % sur le revenu locatif net, après déduction des charges (IBI, copropriété, intérêts d’emprunt, amortissement…). Attention : un bien non loué donne lieu à un revenu fictif imposable, calculé sur la valeur cadastrale.
- En France, les loyers d’une location nue sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
- Entre les deux pays, la convention fiscale franco-espagnole évite la double imposition, mais un résident français doit tout de même déclarer ses revenus espagnols en France. Un point à faire valider par un fiscaliste.
4. Les avantages fiscaux : l’atout de la France d’outre-mer
L’Espagne n’offre pas d’équivalent au crédit d’impôt 244 quater W. À La Réunion, une société à l’IS récupère 35 % du prix hors taxes d’un logement neuf (dans la limite de 3 295 € HT/m² en 2026), en grande partie dès le début du chantier. Sur un T4 de 570 507 € HT, cela représente 153 152 €. Aucun rendement locatif ne rivalise avec un tel coup de pouce dès la première année.
En clair : l’Espagne gagne sur le rendement et le prix d’entrée ; La Réunion gagne sur l’avantage fiscal pour les sociétés. Simulez votre crédit d’impôt pour comparer avec votre projet espagnol.
5. Usage personnel et qualité de vie
L’Espagne a un atout que les chiffres ne mesurent pas : profiter soi-même de son bien, à environ deux heures d’avion de Paris, pour les vacances ou la retraite. Le cadre se durcit en revanche pour la location touristique, de plus en plus encadrée (licences, règles locales) : renseignez-vous avant d’acheter dans ce but. En France, le dispositif 244 quater W impose une location nue de 5 ans à un locataire en résidence principale : pas d’usage personnel pendant cette période.
Notre verdict
| Votre objectif | Notre conseil |
|---|---|
| Rendement locatif et usage personnel | L’Espagne, en zone de forte demande (Costa Cálida, Costa Blanca, Catalogne) |
| Réduire l’impôt d’une société à l’IS | La Réunion, avec le crédit d’impôt 244 quater W |
| Résidence principale avec aides | La France, avec le PTZ et des frais de notaire réduits dans le neuf |
| Diversifier son patrimoine | Les deux : un bien défiscalisé à La Réunion et un bien plaisir en Espagne |
Bonne nouvelle : vous n’avez pas à choisir seul. AGL Immo vous accompagne à La Réunion et, avec son partenaire Immo Ref, conseiller francophone installé à Tarragone, en Espagne.
Questions fréquentes
Est-il rentable d’investir en Espagne en 2026 ?
La rentabilité brute moyenne du logement est de 6,7 % au premier trimestre 2026 selon idealista, avec des écarts importants : 7,5 % à Murcie, 5,2 % à Barcelone. Le choix de la ville et du quartier est décisif.
Quels impôts paie-t-on à l’achat d’un logement neuf en Espagne ?
Une TVA (IVA) de 10 % et des droits d’enregistrement (AJD) compris entre 0,5 et 2 % selon la communauté autonome. Dans l’ancien, la taxe de transmission (ITP) va de 6 à 11 %.
Comment sont imposés les loyers d’un bien en Espagne pour un Français ?
Un propriétaire non résident en Espagne, domicilié dans l’Union européenne, paie 19 % sur le revenu net en Espagne. Les revenus doivent aussi être déclarés en France ; la convention fiscale franco-espagnole évite la double imposition.
Peut-on cumuler un investissement en Espagne et à La Réunion ?
Oui, et c’est une bonne façon de diversifier : un logement neuf défiscalisé à La Réunion via une société à l’IS, et un bien de rendement ou de vacances en Espagne.
Comparez vos deux projets
La Réunion ou l’Espagne ? Nous étudions les deux options avec vous, chiffres à l’appui.
Sources : idealista, rentabilité locative du logement au 1er trimestre 2026 ; BBVA, impôts à l’achat d’un logement en Espagne ; Agencia Tributaria (IRNR) ; CGI art. 244 quater W ; prélèvements sociaux sur les revenus fonciers 2026. Informations générales, ne constituant ni un conseil fiscal ni un conseil en investissement.